Morador de Condomínio pode exercer atividades comerciais no condomínio? – Por Dr. Fabio Toledo

Por Dr. Fábio Toledo, advogado, Perito Imobiliário do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Pós-Graduado em Direito Privado da UFF.

Morador de Condomínio pode exercer atividade comercial no condomínio?

Para entender melhor o tema, vamos usar nossa experiência do dia-a-dia, devemo-nos, fazer algumas perguntas, daquilo que é notório, sem embargo a entendimento distinto, a questão é delicada, em nosso artigo trataremos da questão pacificada, ou que a maioria dos Tribunais entende como correto, caso o leitor queira aprofundar-se, deixamos alguns links, vejamos o seguinte:

1) Em tempos atuais, qual o objetivo principal em viver em comunidade condominial?

Alguns dos motivos seria segurança, tranqüilidade, geralmente o lazer, e muitos dos condomínios planejados, possuem uma grande quantidade de serviços, justamente para que ele seja auto-suficiente, dessa forma o objetivo é tenhamos tudo que precisamos dentro do condomínio com razoabilidade, ainda existe o aspecto do empreendedorismo inclusive incentivado pela governo gerando renda para família, logo qualquer entendimento contrário está no contramão desse entendimento.

2) O que seria mais seguro para o condomínio residencial, um estranho entregando, bolos, salgados, pizza, água, bebidas, ou, próprio morador fazendo a entrega?

Sim, a resposta é obvia, muito melhor para a SEGURANÇA do condomínio, que seja um morador, pois há noticias de diversos entregadores, que são rendidos por “marginais” para adentrar em condomínios residenciais, observe o link abaixo de diversos condomínio assaltados, inclusive sendo feito refém, observe deixamos nossas esposas, filhos, idosos e saímos para trabalhar, que podem ser vitima da violência urbana, por favor, assista o vídeo do link abaixo:

https://g1.globo.com/rio-de-janeiro/noticia/criminosos-rendem-entregador-de-pizza-na-portaria-e-assaltam-apartamento-no-humaita-rio.ghtml

3) Será que Médicos podem dar atestados médicos fazendo consulta em sua residência, será que Engenheiros, Arquitetos, Advogados, Professores, Cabeleireira, Manicures, Marmiteiros, fisioterapeutas, Professor de Educação Física, Professor de Artes Marciais, vendedores de bolos, doces e bebidas, venda de cachorros, gatos, pássaros, podem fazer oferecer e entregar o serviço para os moradores, no condomínio?

Acreditem, a única discussão sobre o tema, é sobre o recebimento de clientes que não sejam moradores, tal discussão tem lógica, justamente pela segurança do condomínio, todavia, já existe entendimento claro que não há qualquer óbice, se tal atividade não venha colocar em risco, a segurança do condomínio, vejamos:

As visitas de clientes e colegas profissionais liberais não alteram a destinação residencial do apartamento.
Nos edifícios estritamente residenciais não podem ser instalados escritórios para o exercício de qualquer profissão, principalmente quando a convenção do condomínio expressamente o impede. Visa-se com isso, a evitar a alteração da finalidade específica dos apartamentos, porque o movimento de entrada e saída de clientes, maior do que o dos simples residentes, provoca o atravancamento dos elevadores, além de quebrar o padrão de frequência do edifício. Por outro lado, determinadas atividades profissionais atraem um tipo de clientela mais modesta, sumariamente vestida, o que, em regra, é incompatível com os apartamentos residenciais, principalmente os de maior luxo.

Sem embargo dessa proibição, tem-se admitido uma certa transigência a respeito. Daí ser permitido ao ocupante de apartamento receber ocasionalmente clientes em pequeno número, em horas adequadas, de modo a não alterar ostensivamente a destinação precípua do imóvel. Nem seria, mesmo, possível vedar a um médico, um advogado, um engenheiro, um professor etc…, receberem em sua casa um ou outro cliente, até porque, muitas vezes, é na intimidade de uma residência que podem ser realizadas certas reuniões e conferências necessariamente discretas.

Além disso, os profissionais liberais habitualmente têm em suas casa as suas bibliotecas, fichários, etc., de sorte que algumas reuniões para estudos com colegas, ou mesmo com os clientes só podem realizar-se em sua residência. Ocorre ainda, aos médicos, advogados, etc., a necessidade de atender excepcionalmente em casos urgentes, para o que são procurados em suas casas, à noite, nos domingos e feriados, o que de modo algum pode ser impedido pelo síndico ou qualquer outro órgão administrativo do condomínio. Nessas situações, compreende-se perfeitamente que o ocupante de um apartamento residencial atenda alguns clientes, sem que isso configure alteração do destino do apartamento residencial.

Fonte: https://www.conjur.com.br/2011-mar-24/exercicio-atividade-profissional-nao-proibido-condominio

Da Questão Pacifica “ Decidido Pelos Tribunais”

De outra banda, é pacifico o entendimento que os moradores podem fazer atendimento aos seus clientes que residem nesse condomínio, fazer entregas de produtos e serviços, isso porque não é considerado um desvio do uso residencial á prática de atividade meramente, artesanal, industrial domestica lanches, venda de pássaros, gatos e cachorros, por exemplo, a questão sobre vigilância sanitária, sobre o IBAMA, alvará, conselho regionais, isso não é problema do sindico! No entanto, caso seja colocado em risco a vizinhança.

4) Como poderia estar o ocorrendo o desvio do uso residencial?

Os indícios que pode estar ocorrendo o desvio do uso residencial, podem ser notados por uso de empregados de grande porte, prospecção de folhetos com endereço do condomínio em área publica placas de anuncio na residência que não são discretos, até porque não teria lógica nenhuma colocar uma placa enorme quando é de conhecimento geral que aquele condômino, comercializa os produtos, aliás, o próprio sindico, poder colocar em local visível e estético os serviços que é condôminos oferecem!

Indubitavelmente, quando há o desvio do uso residencial, podemos observar empregados, maquinários que possam colocar em risco a vizinhança, com explosões, ou até mesmo uma grande movimentação de pessoas que não residem no condomínio, retirando a tranqüilidade e segurança, por exemplo, imagine uma quantidade pessoas estranhas fazendo fila compra de produtos e serviços, de qualquer sorte, tudo isso deve ser comprovado, com ampla defesa e contraditório, o sindico não tem o poder de confrontar qualquer condomínio na frente de convidados, parentes, amigos e vizinhos, deve ele alertar o condomínio reservadamente de forma formal, sob pena de responder por diversos crimes;

5) Ora, é a convenção do condomínio, poder proibir de exercer sua atividade comercial?

Imagine o sindico na sua porta pedindo o comprovante da validade do seu “creme de leite”, imagine você fez uma feijoada, pão, doce, ou você cria pássaros dentro da sua casa, sem prejudicar ninguém, não “bate em porta” ou seja, os próprios moradores são seus consumidores, é o sindico afirma que não poder exercer sua atividade profissional! Então você quer dar aulas em casa para moradores tem pedir autorização ao sindico? Quem deu esse poder ao sindico? Você!?

O poder de policia do sindico é limitado, isso é obvio, ele não é Juiz, Policial, Promotor, mas mesmo que fosse estaria fora do exercício da sua profissão, portanto, ele é como qualquer cidadão, ele está ADMINISTRANDO seu investimento, isto é, aquilo que comprou, a área comum, quem manda na sua casa é você! Agora, caso você esteja colocando em risco a segurança, o descanso, desrespeitando o bom costume e moral, ele poderá tomar as medidas legais, e administrativas, mas a questão é simples, antes disso ele deve ser provado, não pode ser por vaidade, sendo mais claro, ele não pode alegar que vários moradores reclamam, mas não colocam no livro, isso sem dúvida, pois isso poderia virar uma perseguição.

5.1- Poderes do Sindico:

Para alguns poderiam dizer então, que os condomínios, estariam fadados a total anarquia, pensamos que não, AUTO-EXECUTORIEDADE, que o sindico possui para decidir questões independentes do Judiciário, está limitado a Constituição Federal, ou seja, qualquer interpretação antes de tudo deve ser constitucional, por exemplo, não tem o poder para interditar, qualquer imóvel que esteja exercendo atividade profissional, ou prestação de serviços, não pode impedir entregas na portaria, não pode exigir autorização o CRM do médico, CRC do Contador, cursos dos profissionais e autorizações dos moradores que exercem qualquer atividade isso cabe, aos órgãos fiscalizadores, ou seja, estaria o sindico extrapolando seu poder de zelo.

Oriento aos condôminos que estejam passando por problemas em condomínio com sindico pelas razões já explicadas, na qual os funcionários/empregados, são obrigados a cumprir ordem ilegal, esclareça ao funcionário que aquela ordem é ilegal, muitas vezes são empregados humilde que tem medo de perder o emprego, se alie a esse, pois caso o empregado seja mandado embora, por descumpriu uma ordem ilegal, quem poderá pagar a conta será o próprio sindico, ordem ilegal não é para ser cumprida nunca!

No caso da COERÇÃO IMEDIATA, que seria justamente as sanções, ela tem o cunho, de defender o interesse comum, por exemplo, nas piscinas atividades que podem colocar em risco a integridade do próprio condomínio, uso de entorpecente dentro do condomínio, exigir que moradores apaguem a “luz” do veículo e abaixe os vidros para melhor segurança, portanto, essa COERÇÃO IMEDIATA, ela é muito limitada para casos gravíssimos que coloquem em risco a Segurança e risco ao Patrimônio dos condôminos, pode exigir ainda que os prestadores estejam devidamente identificado, pois isso coloca em risco a coletividade para sua própria segurança.

6) Ora, mas quem é o sindico?

Ele é o administrador, em regra recebe “pró- labore” e não paga condomínio, ele não é dono, NÃO compete a ele definir quem entra no condomínio, exceto, caso isso venha colocar em risco a segurança da coletividade, conforme foi explicado se existe decisões que até mesmo condôminos podem receber o publico, mas isso ainda vem sendo debatido caso a caso, imagine você vende para o próprio morador do condomínio, ora se dezenas de moradores estão consumindo entre si o serviços, quem é o sindico para impedir??

Infelizmente, por vários motivos, muitos condôminos não comparecem na assembléia, seja por falta de tempo, em razão do trabalho, estudo, filhos, ou até mesmo inadimplência. No entanto, existe uma lenda antiga, que diz “…Não compareceu na Assembléia..” deve ser aceito aquilo que foi aprovado, será que é isso mesmo? Você sabe a resposta, sabe o que ocorre você não tempo para conflitos, o sindico em regra ganha para isso, portanto, o tempo dele em regra é muito maior que o seu para incomodá-lo, pois você possui outras atividades. Sem desmerecer ao sindico remunerado, mas o sindico que nada recebe esse sim trabalha pelo amor ao condomínio, pois é sem dúvida uma responsabilidade, todas as regras ilegais não tem valor para ser cumpridas!

7) O que vale mais, LEI ou CONVENÇÃO do Condomínio?

É realmente uma pena que tenha sido retirado da grade curricular, a matéria OSPB e MORAL e CIVICA, pois nossa Constituição Federal, ela é perfeita, na questão do direito individual, no seu art. 5º que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.

Logo, prezado leitores existe uma hierarquia das normas, temos primeiro a CF, após o Código Cível, e assim por diante, portanto, se a Assembléia ou convenção antiga ultrapassada obsoleta, por exemplo, proibi animais de estimação, serão reconhecidamente inconstitucionais, mesmo que você não tenha comparecido na reunião, já viu aqueles contratos de banco “adesão”, pode assinar de “olho fechado”, toda clausulas abusivas são anuláveis.

8) Porque os moradores de condomínios passaram a oferecer serviços e produtos dentro do condomínio, inclusive de luxo?
São diversos fatores, complementação de renda face a crise econômica, o “NETWORKING”, isto é, estabelecendo contato, e criando uma melhor conexão, para que moradores, possa vender e comprar, sobrevivendo dentro do condomínio, melhorando inclusive a qualidade de vida, evitando que os moradores, tenham que sair do “condomínio”, pagando estacionamentos, seguranças, pois geralmente possuem filhos, é o serviço dentro do condomínio facilita a comodidade, com geração de renda para inclusive que os condomínios possam ter bens de consumo e melhoramento em seu imóvel, observe que até mesmo os novos empreendimentos imobiliário, por exemplo, já oferecem “salões de beleza”, vejamos:
http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/noticia/2013/12/construtoras-oferecem-salao-de-beleza-dentro-de-condominios-de-luxo-4353114.html
9) Como o Judiciário vem decidindo algumas questões condominiais? Para evitar um artigo muito extenso, iremos colocar alguns links para pesquisa do leito, vejamos:

A) O STJ decidiu o Condômino tem direito à defesa antes de ser multado, portanto, se o sindico notificou sobre a multa, ele deve fundamentar, o condômino deve ter o prazo para poder respondê-la, e após ter ciência da decisão, inclusive com direito a ampla defesa e contraditório, podendo inclusive sustentar em assembléia, caso ocorra ainda a procedência da multa, ainda existe a esfera judicial, para melhor aprofundamento colocamos aqui alguns links
https://www.conjur.com.br/2015-set-16/condomino-direito-defesa-antes-multado-decide-stj

https://www.conjur.com.br/2018-jan-01/condominio-nao-aplicar-multa-notificacao-previa

B) O ato discricionário de impedir, suspender, reter pelo sindico ou qualquer outro, pode ser anulado ou suspenso por ordem judicial, e mesmo que seja pelo próprio município, vejamos alguns links:
https://www.conjur.com.br/2013-ago-19/prejuizo-terceiros-juiza-impede-fechamento-buffet-dia-casamento
C) Convenção do condomínio, isto é, interesse de particulares nunca estará acima da Constituição Federal, vejamos um caso interessante:
http://www1.tjrj.jus.br/gedcacheweb/default.aspx?UZIP=1&GEDID=000498AF2B6017C9BAF480385F0437DCCBEAC50625571A15

D) Sindico deve ficar muito atento aos limites, pois caso venha ficar comprovado perseguição do sindico a moradores, ele pode ser condenado pessoalmente e não o condomínio por abuso no exercício das suas funções, vejamos decisão recente onde o sindico foi condenado em R$ 12.000,00:
http://www.folhavitoria.com.br/geral/blogs/direito-direto/2015/01/12/perseguicao-de-sindico-pode-acabar-em-danos-morais/

Síndico de prédio é condenado a pagar R$ 15 mil a vizinho no ES
Vítima contou que síndico reclamava de barulho da privada e da televisão.
Ainda cabe ao réu recorrer da decisão.
http://g1.globo.com/espirito-santo/noticia/2016/07/sindico-de-predio-e-condenado-pagar-r-15-mil-vizinho-no-es.html
http://www.karpat.adv.br/condominio-invasao-de-domicilio-pelo-sindico/

C) Sindico não pode proibir em área comum, desde que não venha trazer prejuízo a ir e vir, ou segurança do condomínio, que seja realizado pequenas festas, reuniões, que não venham trazer transtorno, ou seja, é necessário que os condôminos incomodados venham registrar de forma fundamentada o incômodo, isso porque o sindico não é “dono” do condomínio, deve ele ser provocado, não estamos falando de você fazer uma festinha na escada do condomínio, nem elevador, evidente que não poderíamos fazer fogueira em área de proteção ambiental:
https://suellenrvianaa.jusbrasil.com.br/noticias/513311548/tj-mantem-condenacao-de-condominos-que-invadiram-festa-do-vizinho-por-causa-de-barulho?ref=amp

CONCLUSÃO

O dialogo é muito importante em qualquer sociedade, principalmente em comunidade condominial, o sindico é sem dúvida, fundamental, não é nenhum “mostro”, muitas vezes, não tem horário de descanso, é acordado 24 horas para urgência, no caso daquele remunerado, ele possui essa vantagem de possuir renda mensal e não pagar a cota condominial, deve ter uma dedicação praticamente integral quando o valor que recebe não é simbólico, evidentemente que o sindico que recebe um valor irrisório ou somente não paga o condomínio terá que ter um apoio maior do conselho e moradores.

A questão cinge-se, que a função dele não pode ultrapassar o obvio, ADMINISTRADOR, é isso que ele é, se os funcionários da portarias, seguranças, cumprirem a ordem ilegal, eles também responderão, não podendo alegar desconhecimento, ordem ilegal não é para ser cumprida, no entanto, e caso esse empregado venha ser “dispensado”, poderá o próprio sindico responder pessoalmente por esses danos.
É importante ressaltar, que as convenções, muitas vezes são construídas quando do empreendimento, são ultrapassadas e mesmo na assembléia quando não comparece boa parte dos moradores, por diversos motivos, ou até mesmo em assembléias que um morador possui diversas “procurações”, toda essa situação nunca vai rechaçar direitos fundamentais de intimidade, dignidade humana, personalidade.

Essa falácia que inventaram “…quem cala consente”, é totalmente ridícula, serve para pessoas ignorantes, ou para aquelas que tem um “pouquinho” de poder, assustar condôminos ingênuos sem tempo de procurar seus direitos, logo é importante o dialogo com todos os condomínios negociar é uma arte, sempre vão ocorrer discussões acaloradas sobre como administrar, mas faltar com respeito isso não tem nada de gestão.
Em último, destacamos que realmente, a urbanidade, educação, cordialidade, deve sempre pautar na gestão do condomínio, pois certo ou errado, caso ele não tenha habilidade, ele pode dormir sindico e acordar, sem ser sindico, a exposição do condômino pelo sindico é desnecessária, pode o gestor responder por Injuria Qualificada e Difamação, sem prejuízo das ações indenizatórias Desculpe-me aos operadores do direitos, pois no presente artigo, deixei de usar o “Juridiquês”, pois tentamos democratizar o acesso a informação, para aqueles que não são da área do direito, contudo deixei no artigo diversos link caso desejem aprofundar-se na jurisprudência, isto é, aquilo que os tribunais vem decidindo.

DICA FINAL:
“…AQUELE QUE NÃO LUTA PELO SEU DIREITO…DEVE SUPORTAR SEU FUTURO…AUTORESPONSABILIDADE…O MEDO É SUPORTÁVEL e COMPREENSÍVEL…A COVARDIA NÃO…”

Autor: Dr. Fábio Toledo, é Advogado Pós-Graduado em Direito Privado pela UFF, Perito Imobiliário nomeado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, fez
parte da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB, palestrante, colunista em revista e jornais.

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