Como desenvolver um projeto turístico-imobiliário equilibrado dentro de uma unidade de conservação de uso sustentável

O que torna um projeto verdadeiramente equilibrado, ambiental, social e economicamente? Para alguns, basta seguir as normas do plano de manejo, utilizando as porcentagens máximas permitidas de ocupação. Mas do meu ponto de vista, como licenciado em Ciências Ambientais e diretor executivo da IDB Brasil, empresa responsável pelo projeto MARAEY, a sustentabilidade vai muito além disso. Seguir as regras, recomendadas pelo plano de manejo de uma Área de Proteção Ambiental (APA), respeitando as porcentagens permitidas de ocupação, sempre será um bom começo, mas só um começo.

A letra da lei, expressa pelo plano de manejo de uma APA, reúne as principais diretrizes e limitações de uso de solo de uma unidade de conservação de uso sustentável, ou seja, que concilia a ocupação controlada de áreas privadas e a conservação do patrimônio natural.

Às vezes, no entanto, é preciso ir além. Certas regiões são mais carregadas de histórias e símbolos. Certas regiões representam muito mais que a sua materialidade técnica.

A IDB Brasil assumiu a missão de desenvolver o projeto MARAEY, um complexo turístico-imobiliário inteiramente sustentável na APA de Maricá. Entendeu que era possível, sim, dividir espaço, de modo equilibrado, com uma das últimas áreas de restinga no Estado do Rio de Janeiro. Uma linda área costeira, a apenas 40 km do Centro do Rio de Janeiro, com zonas de ocupação controladas e o desafio de uma extensa área a ser conservada.

Quando começamos a planejá-lo, lá no ano de 2010, não queríamos apenas desenvolver uma obra que estivesse dentro das áreas permitidas. Queríamos entender a área, suas nuances, compreender a importância e construir um empreendimento que preservasse todas as riquezas de uma região tão especial. E fazer desse patrimônio natural e cultural preservado a diferença de nosso projeto. Um valor.

Começamos o trabalho através de um extenso diagnóstico inicial da área, no qual participaram alguns dos mais respeitados pesquisadores das diversas matérias e ecossistemas relacionados na Restinga de Maricá. Além de especialistas em socioeconomia, que nos orientaram em relação às melhores práticas possíveis na interação com a comunidade existente na área.

A partir do estudo, conseguimos apontar ativos e possíveis desafios a serem resolvidos dentro da Área de Proteção Ambiental (APA), ainda que alguns deles não constassem no uso do solo determinado pelo plano de manejo.

Ficou claro, no estudo, o enorme valor ambiental da área. Decidimos, então, pela criação de uma Reserva Particular do Patrimônio Natural (RPPN), de 440 hectares, a segunda maior de restinga do Estado do Rio, dentro de MARAEY. Dar esse título à área, no Estado de Rio de Janeiro, significa protegê-la integralmente e de modo perpétuo. A legislação estadual equivale a RPPN a um parque, ou seja, não prevê a possibilidade de qualquer uso do solo.

Salvaguardada a reserva, pensamos num projeto que prevê, ainda, a recuperação de uma área adicional equivalente a 680 hectares, totalizando 81% de uma área de 840 hectares totalmente preservados. O projeto procurou ocupar as áreas com maior grau de impacto preexistente e áreas degradadas, com objetivo de minimizar muito as superfícies de supressão de vegetação. Após a implantação do projeto, considerando as áreas de reflorestamento e recuperação de zonas degradadas, a Restinga de Maricá terá um ganho de 126 hectares de vegetação nativa em relação à situação pré-MARAEY.

Optamos, no planejamento da área construída, por uma ocupação concentrada nas bordas, em zonas contíguas a bairros consolidados, para manter, no centro, a enorme mancha de restinga e floresta preservada.

A ocupação predial efetiva é de apenas 6,6% da área – os outros 10,4% são áreas de intervenção, como vias já existentes, praças e jardins. Neste percentual está inclusa a Comunidade de Zacarias que tem uma superfície de 14,4 hectares, 1,7% da área. A localidade e sua cultura serão protegidas e preservadas.

O percentual reduzido de ocupação dá a medida precisa do olhar cuidadoso da IDB Brasil sobre o projeto MARAEY. Desenhados todos os equipamentos, a ocupação da área equivale à metade do limite previsto no plano de manejo da APA de Maricá.

Isso mesmo, a metade.

Para alcançar a redução, trabalhamos para entender o perfil da restinga. Pesquisamos áreas arbóreas e herbáceas, compreendemos os diferentes ecossistemas da região. Valorizamos a floresta ombrófila densa que existe dentro do terreno. Descobrimos todas as singularidades da flora e da fauna locais, e, claro todas as sensibilidades.

Uma das riquezas encontradas, que transformaremos num símbolo da RPPN, é o peixe-das-nuvens. O nome tem origem em uma lenda indígena, a qual conta que os peixes vinham com as nuvens das chuvas, por aparecerem em meio às poças de cheia.

A espécie tem por habitat áreas alagáveis. Antes da época de seca chegar, o peixe deposita ovos no leito destas áreas. Com o início da estiagem, sobram apenas os ovos soterrados na lama, que resistem ao tempo e, na volta das chuvas, eclodem e dão início a um novo ciclo do peixe-das-nuvens.

Outra espécie da fauna nativa que chama atenção pelo seu endemismo no Estado e risco de extinção é a lagartixa-da-praia, que ainda vive nas areias das praias de Maricá.
O projeto foi pensado de modo a preservar os valores de todos os ecossistemas da APA de Maricá. Criamos, por exemplo, sítios específicos para permitir a preservação e a ampliação dos estudos sobre o peixe-das-nuvens. Construiremos, ainda, pequenas pontes elevadas de madeira para permitir que o habitat das lagartixas-da-praia e de outras espécies da faixa de areia não sejam impactadas por pedestres quando visitarem a praia.

Em relação à flora, dedicamos um olhar especial, por exemplo, aos raros remanescentes de restinga de vegetação arbórea – normalmente o ecossistema é arbustivo e herbáceo. Fizemos alterações no projeto de modo a preservar 100% da área do ecossistema Restinga Arbórea, de modo a garantir a proteção integral e perpétua da área, ainda que algumas áreas estivessem degradadas e, portanto, dentro de zonas passíveis de ocupação.

Com objeto de manejar corretamente essas áreas, serão criados dois componentes fundamentais do projeto: o Instituto MARAEY, que liderará as diretrizes socioambientais e culturais do projeto, e, dentro dele, um centro de pesquisas acadêmicas, que reunirá algumas das principais universidades públicas do país em torno de estudos sobre os ecossistemas existentes na região.

Outro valor de sustentabilidade importante é a integração do projeto com a comunidade de Zacarias. A IDB Brasil vai trabalhar para resgatar a tradição de pesca artesanal, hoje comprometida pela escassez de peixes e de recursos. Dentro do pacote de ações do Instituto MARAEY, vamos desenvolver programas de recuperação da pesca na Lagoa de Maricá, apoiar os pescadores na compra de equipamentos e construir a “Casa do Pescador Artesanal”, que terá como objetivo a divulgação e o resgate da memória familiar de Zacarias e da cultura da pesca artesanal, valorizando-as como ativo cultural.


A IDB Brasil dará às cerca de 200 famílias da comunidade um título de propriedade definitivo, além de investir na urbanização e na infraestrutura de toda a comunidade, em padrão idêntico ao das demais áreas do projeto, com ciclovias, fiações elétricas subterrâneas e estação de esgoto com tecnologia terciária, que transforma o volume a ser tratado em água de reuso.

O projeto MARAEY entende os patrimônios ambiental, social e cultural da região como valores fundamentais ao empreendimento. Sem a restinga, sem a floresta, sem a comunidade e sem sua cultura de pesca artesanal, o projeto perderia o seu sentido original.

São esses valores – e a missão de protegê-los – que fazem o nosso empreendimento ser tão especial. Ao entender esses bens como partes essenciais do projeto, ao apoiar com ações e preservar o meio ambiente e a cultura, vamos alcançar o objetivo de transformar MARAEY numa referência mundial de sustentabilidade na área turístico-residencial.

Por:

David Galipienzo
Diretor-executivo da IDB Brasil/MARAEY